Ενοίκια: Τα προβλήματα του νέου νομοσχεδίου σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ

Από 1η Ιανουαρίου 2026, όλα τα ενοίκια κατοικιών θα πρέπει υποχρεωτικά να καταβάλλονται μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Σε διαφορετική περίπτωση, ακόμη κι αν ο ιδιοκτήτης εισπράξει το ενοίκιο, θα χάνει την έκπτωση 5% που προβλέπεται από τη φορολογία για αποσβέσεις.

Η ρύθμιση περιλαμβάνεται στο νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών για τον Τελωνειακό Κώδικα και προβλέπει έλεγχο από την ΑΑΔΕ για το αν έχουν καταβληθεί και οι 12 ετήσιες δόσεις αποκλειστικά μέσω τραπέζης.

Το πρόβλημα, όπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), είναι ότι η ποινή επιβάλλεται στον ιδιοκτήτη, ακόμα κι όταν δεν έχει ευθύνη για τη μη τήρηση της διάταξης. Η νέα ρύθμιση, υποτίθεται ότι στοχεύει στην ενίσχυση της διαφάνειας, ωστόσο στην πράξη παγιδεύει τους εκμισθωτές σε ποινές για παραλείψεις τρίτων.

Πρακτικά, από την 1η Ιανουαρίου 2026 η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων θα ελέγχει, με βάση τις τραπεζικές κινήσεις, αν τα ενοίκια καταβλήθηκαν και τους 12 μήνες του έτους από τον λογαριασμό του ενοικιαστή στον λογαριασμό του ιδιοκτήτη. Σε διαφορετική περίπτωση, ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης εισπράξει κανονικά το μίσθωμα, θα χάνει την έκπτωση φόρου 5% που προβλέπεται σήμερα για λόγους απόσβεσης του ακινήτου.

Τι αναφέρει η ΠΟΜΙΔΑ

Η ΠΟΜΙΔΑ κάνει λόγο για μια έμμεση και τιμωρητική φορολόγηση των ιδιοκτητών, οι οποίοι θα βρεθούν να χάνουν ένα σημαντικό φορολογικό όφελος λόγω συνθηκών που δεν μπορούν να ελέγξουν. Παρουσιάζει δε συγκεκριμένα παραδείγματα:

Στην πρώτη περίπτωση, ο ενοικιαστής αρνείται για δικούς του λόγους να πληρώνει το ενοίκιο μέσω τραπέζης – είτε επειδή δεν θέλει να φαίνονται οι κινήσεις του, είτε επειδή δεν τον αφορά η φορολογική δήλωση, είτε επειδή θεωρεί πιο εύκολη την καταβολή με μετρητά. Ο ιδιοκτήτης δεν έχει νομικό εργαλείο για να τον υποχρεώσει να αλλάξει στάση, ακόμη κι αν η σχετική διάταξη αναφέρεται ρητά στο μισθωτήριο. Το αποτέλεσμα είναι ότι ενώ ο ιδιοκτήτης έχει εισπράξει το ενοίκιο, τιμωρείται από την εφορία με απώλεια της έκπτωσης.

Στο δεύτερο σενάριο, ο ενοικιαστής πληρώνει μεν μέσω τραπέζης, αλλά καθυστερημένα, δηλαδή με έναν ή δύο μήνες καθυστέρηση.

Για παράδειγμα, τα ενοίκια Νοεμβρίου και Δεκεμβρίου καταβάλλονται τον Ιανουάριο και τον Φεβρουάριο του επόμενου έτους. Ενώ ο ιδιοκτήτης έχει δείξει κατανόηση, το πληροφοριακό σύστημα της ΑΑΔΕ δεν αναγνωρίζει τις πληρωμές στην επόμενη χρήση και εμφανίζει ότι λείπουν δύο ενοίκια. Ως αποτέλεσμα, επιβάλλεται ποινή με απώλεια της φορολογικής έκπτωσης.

Στην τρίτη περίπτωση, οι πληρωμές γίνονται τραπεζικά αλλά μερικώς, σε άτακτα ποσά και ημερομηνίες, συχνά μαζί με άλλα έξοδα, όπως κοινόχρηστα. Ενώ ιδιοκτήτης και ενοικιαστής έχουν συμφωνήσει και λύνουν τις διαφορές ιδιωτικά, το κράτος δεν αναγνωρίζει εύκολα τις τμηματικές καταθέσεις και θεωρεί ότι δεν υπάρχει πλήρης τραπεζική καταβολή.

Τέλος, σε πολλές περιπτώσεις η πληρωμή γίνεται προς τρίτο πρόσωπο, όπως δικηγόρο, διαχειριστή ή συγγενή του ιδιοκτήτη, όταν ο τελευταίος ζει στην επαρχία ή στο εξωτερικό. Παρότι η πληρωμή είναι έγκυρη και καλύπτει το συμφωνημένο ποσό, η ΑΑΔΕ δεν αναγνωρίζει τον τραπεζικό λογαριασμό τρίτου ως αποδεκτό και συνεπώς αφαιρεί την έκπτωση.

Η ΠΟΜΙΔΑ τονίζει πως ο στόχος της διαφάνειας στις συναλλαγές δεν μπορεί να επιτευχθεί με ένα μέτρο που λειτουργεί τιμωρητικά για τον συνεπή ιδιοκτήτη. Για τον λόγο αυτό καταθέτει επτά συγκεκριμένες προτάσεις προς το ΥΠΕΘΟ, με στόχο την ισόρροπη εφαρμογή του μέτρου:

Πρώτον, ζητά την απάλειψη της αυτόματης ποινής απώλειας της έκπτωσης φόρου όταν η ευθύνη βαρύνει τον ενοικιαστή και όχι τον ιδιοκτήτη.

Δεύτερον, προτείνει να κατοχυρωθεί το δικαίωμα του εκμισθωτή να καταγγέλλει τη μίσθωση σε περίπτωση που ο ενοικιαστής αρνείται να τηρήσει την υποχρέωση τραπεζικής πληρωμής.

Τρίτον, ζητεί να εξαιρεθούν από το μέτρο τα μικρά ενοίκια έως 500 ευρώ για μια μεταβατική περίοδο έως το τέλος του 2028.

Τέταρτον, να προβλεφθεί εξαίρεση για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές άνω των 70 ετών ή με αναπηρία άνω του 80%.

Πέμπτον, να θεσπιστεί ακατάσχετο ποσό για ενοίκια, όπως ήδη ισχύει για μισθούς και συντάξεις.

Έκτον, να επιτραπεί η καταβολή σε τραπεζικό λογαριασμό εξουσιοδοτημένου τρίτου προσώπου.

Και έβδομον, να ενεργοποιηθεί η δυνατότητα καταβολής μέσω του τραπεζικού συστήματος IRIS χωρίς επιπλέον κόστος για τους συναλλασσόμενους.

Η ουσία είναι ότι η νέα ρύθμιση δημιουργεί ένα εντελώς άνισο καθεστώς, όπου η υπαιτιότητα ενός μισθωτή μπορεί να μετατραπεί σε ποινή για έναν συνεπή εκμισθωτή. Η ΠΟΜΙΔΑ ζητά την επανεξέταση της διάταξης πριν τεθεί σε ισχύ, προκειμένου να διασφαλιστεί ότι η επιδιωκόμενη φορολογική συμμόρφωση δεν μετατρέπεται σε ακόμη μία παγίδα για τους ιδιοκτήτες.